美国的房地产泡沫在2006年的夏天开始爆裂，房价起先是高空俯冲，继而是震荡下挫，直至2012年年初，房地产都是一个令所有人沮丧的领域。它就像一个缺乏主力大户的股市，在人心涣散、悲观弥漫的恍惚之中蹉跎了近6年之久。

当华尔街雄厚的资金突然而猛烈地杀进房地产市场时，激发出了神奇的“鳗鱼效应”，悲观、疲惫、灰心、慵懒的气氛顿时消失，大大小小的房地产投机者们像触电一般活跃起来。华尔街的“鳗鱼”游到哪里，哪里的市场就开始沸腾。

在美国房地产受伤最重的凤凰城（亚利桑那州）、南加州、拉斯维加斯（内华达州）、佛罗里达州和亚特兰大（佐治亚州）这五大地区中，华尔街资金首先选择了凤凰城。

亚利桑那州首府凤凰城，2013年租金$1067，房价$12.8万，

止赎房$11.1万，房价最高跌幅57%

凤凰城是亚利桑那州的首府，也是重要的工业中心之一，大城区的人口430万，甚至超过了首都华盛顿地区。凤凰城还是州政府所在地，另外英特尔的研发中心和芯片生产基地、众多的高新技术和通信公司、阿波罗集团总部、霍尼韦尔的军工引擎生产厂、Luke空军基地，都雇用了大量高薪收入的人群，凤凰城还有很多大学和科研机构也吸引了众多的人才居住。由于冬季的气候温暖，旅游观光和高尔夫产业十分发达。只要有高收入人群，就不愁稳定的租金市场。

凤凰城在金融危机中伤得不轻，银行止赎房的拍卖价比房地产高峰期的价格跌了57%。凤凰城的房地产市场一片哀鸿，惨不忍睹。

罗斯柴尔德家族曾有一句名言：当大街上血流成河时，一定要去买资产！

危机，就是危险之中的机会。

在凤凰城最早发现机会的人就是史蒂夫斯密兹（SteveSchmitz）和他的合伙人。他们在2008年就成立了一家投资公司“美国住宅地产公司”（AmericanResidentialProperties），开始用自有资金在凤凰城买进了十几幢银行的止赎房。由于这些房子大都是几年前房地产泡沫时代的产物，房子很新，基本不用维修，并且很快就能租出去。史蒂夫初次得手之后，对“止赎—出租”的商业模式产生了浓厚的兴趣，为了搞清楚租户的情况，他挨家挨户地登门拜访，发现这些租户都是典型的美国中产阶级家庭，夫妻二人加上两个孩子和一条狗，由于种种原因失去了住房，但对房子的热爱和尽心与其他房主并没有区别。

2010年史蒂夫决定成立REIT（房地产信托）基金，从资本市场募集资金，将“止赎—出租”的商业模式进行大规模复制。所谓的REIT基金，主要是为了规避公司和个人需要双重征税的问题而设立的信托机构，它的利润几乎全部分给投资人，即利润仅仅是“借道”（Pass-through）公司，而直接流入投资人的账户，这样投资人只需交纳个人税，而公司则无须纳税。REIT基金发行的是类似股票的股份，投资人可以方便地进行投资和转让，如果是公开上市的REIT基金，交易就更简单。

传统的房地产市场中，“止赎—出租”模式主要是散户行为，而REIT基金将资本市场的大规模资金导入了这一市场，游击队遭遇了正规军，散户很难对抗机构的资金实力，市场的生态环境发生了巨变。

史蒂夫和他的“美国住宅地产公司”被业内公认是“止赎—出租”模式的先驱。从2010年到2012年夏，凤凰城的机构资金占房产销售的比例从15%扩大到26%。［2］

由于凤凰城的经济复苏缓慢，失去房屋的家庭越来越多，导致独栋房市场中用于出租的比例大幅上升，从危机前的8%猛涨到2013年的22%。可供出租的房源大幅增加了，但是竞争却变得更加激烈。

从2012年夏天开始，凤凰城本地的机构投资者，开始面对黑石这样的PE巨无霸，以及华尔街更凶猛的对冲基金的严峻挑战，强龙与地头蛇在凤凰城展开了对抗。到2013年夏，在凤凰城23万幢出租的独栋房中，华尔街资金抢下了11440幢，虽然数量上并不算大，但华尔街带来的“鳗鱼效应”却激活了整个凤凰城的房产市场。

资金的大规模涌入，导致了激烈的抢房大战，房价随之暴涨，投资回报率迅速下滑，到2013年，凤凰城房产投资的出租回报率降到了仅剩5%～6%。止赎房库存已经枯竭，超低价格的房屋不见了踪影。

华尔街炒房团不再留恋凤凰城，他们就像蝗虫一般扑向了西北方向的赌城拉斯维加斯（内华达州）和南北加州，然后掉头直扑东南沿海的佛罗里达、佐治亚和南北卡罗莱纳，再转进芝加哥、底特律、丹佛、俄亥俄等中西部房地产的重灾区。

赌城拉斯维加斯，租金$1117，房价$10.9万，

止赎房$10.3万，最高跌幅67%